皆さんはこれから土地を購入しようとしていると思います。
では土地代や価格はどうやって決まっているのでしょうか
土地代や土地の価格は「公示価格」を目安にしよう
広さも条件もほぼ同じような土地があっても、場所によっては価格は全く違うことがあります。
皆さんが土地を選ぶ時に参考になるのが「公示価格」です。
「公示価格」とは土地の取引価格の相場がわかるもので、毎年３月下旬に国土交通省から発表されます。
ただし実際は同じエリアでも広さや形、面している道路の幅や向きや道路との高低差などで差が出ますので「公示価格」はあくまでも参考程度に考えてください。
そして、土地探しで気をつけたいのは相場より安い価格で土地代が提示してある場所があります。安いと思ってすぐ購入する前に、安いものには何かしら理由があると思った方がいいです。
例えば擁壁で補強した高低差のある敷地があるとします。一見古くて丈夫そうな擁壁でも、構造計算書がない場合、その土地は危険と判断され、建物の基礎工事や擁壁の修繕に費用がかかることがあります。
あとは敷地の中に井戸や古い家の基礎が残ってる場合もありますので、そんな時も処分代がかかりますので相場より安いと思ったらそれには何かの理由があると思い、書類や人の話をそのまま鵜呑みにせずに必ず自分の足でその場所に行って土地を見て判断するようにして下さい。
うまい話はないってことですね。
立地条件によっては工事費が多くなることも。
工事が始まると、家の材料を運ぶために車の出入りが多くなります。工事車両が駐車できたり通るための道幅があれば問題はないですが、そうでない場合は工事費が余計にかかることもあります。例えば敷地と敷地に面している道路に高さがあるケースでは、資材の運搬が手持ちになるので手間や時間がかかります。
あと駐車出来ない場所であれば駐車場を借りたりしないといけないわけで、そのぶん費用がかかり建築コストが多めにかかることも。
駐車場代を業者は見てくれないので、それは建築費用の中に含まれてきます。
敷地調査費必要が必要になることも
これから自分が欲しい土地を購入しようとする場合、土地の正確な測量図がない時があります。
設計前に敷地調査してもらわなければならず、その敷地調査では、土地の測量、土地の大きさや高さ、隣の土地との関係や道路との接道状況を確認します。
それと、土地に建てられる建物の大きさを規制する用途地域や、北側の隣の土地や前面道路との関係で建物の高さに規制がかかる射線制限があるかどうか、土地に接している道が４mに満たない場合は、敷地の境界線を後退させないといけないかなどの法的な調査もします。
そういったことは、もしかしたら施工業者が調べてくれるかもしれませんが、当然土地を購入する時点では施工業者も決まっていないので、自分で業者にお願いする場合は費用は約５万円から１０万円を目安にすればいいでしょう。
家屋調査費がいる場合もある
古い家を解体、リフォームなどで建築工事を行う場合、ご近所に何かしらの損害や影響が起こる場合があります。
工事を始める前までに、隣の家の状態を調べて、写真などにとっておく家屋調査をしておいた方がいい場合があります。
都会では狭い土地に家を立てるので、もしかしたら工事をしている最中に隣の家を壊してしまったのか、以前から壊れていたものかが、そういった状況になった場合に確認することができます。
個人的に撮っておいてもいいのですが、個人的だと少し証拠として弱いことがあるので、第三者の業者に調べてもらっておいた方がいいと思います。
調査費用は約１０万円ぐらいです。
土地に水道管の引き込み済みかどうか確認しておく
稀に土地に水道が引かれてない場合があり、新しく水道を引くには「水道加入金」「水道分担金」という自治体によっては支払う必要が出てきます。
その費用は水道メーターの口径によって金額が違い、１３ミリで３万〜１０万、２０ミリで４万〜２０万、２５ミリで１２万から４０万の費用が必要になってきます。
ちなみに東京２３区ではその制度はありません。
地盤調査の費用が必要
ここ最近大きな地震のニュースがあり建築業界でも地盤調査を必ずしてから、家を建てるようにするために、地番調査費が必要になりす。
地質を調べ、地盤改良が必要かどうかを検討するための調査で、建物の構造を決めるためにも必要な調査です。試験方法や業者によっても費用が違ってきますが、３万〜５万円ほどかかります。
ちなみに私は地盤調査を施工する前にしました。
地盤調査の結果によっては地盤改良が必要な場合が
地盤調査を行いその結果、地盤改良が必要となる場合があります。
その地盤改良とは、軟弱地盤深さがあり、建物の底面が大きいほど費用がかかってきます。
それと、道路から重機が入りやすいかどうかによっても費用がかさむ場合があります。
表面だけが弱い場合、弱い部分の土にセメントを混ぜる「表層改良」という方法をします。
「表層改良」 は短期間で、費用も安くなり、軟弱な地盤の深さが、地表から５mぐらいまでの場合は、セメントを柱状に入れて建物を支える「柱状改良」を行います。
そのほかには固い地盤に（支持層）に達する深さの鋼管支持杭を打つ方法などがあります。
地盤改良の仕方によって費用は様々ですが、場合によっては１００万円程度かかることもありますので、土地はよく調べて購入しましょう。
